La inversión en habitaciones de hotel despierta cada vez más interés entre quienes buscan nuevas formas de obtener ingresos pasivos. No se trata de comprar un inmueble completo, sino una unidad concreta dentro de un establecimiento turístico gestionado por un operador profesional. Es un modelo muy ligado al flex living.
Desde el Club de Inversoras no hemos invertido todavía en este modelo, pero muchas socias nos han preguntado por él. Por eso lo hemos investigado a fondo y hemos visitado una empresa que vende habitaciones de hotel en Madrid. Te contamos todo lo que hemos averiguado: cómo funciona, qué rentabilidad ofrece, qué riesgos tiene y cómo comprar una habitación de hotel paso a paso.
Qué es invertir en habitaciones de hotel o condohotel
Invertir en habitaciones de hotel consiste en comprar la propiedad de una o varias habitaciones dentro de un hotel o complejo turístico. A este modelo también se le llama condohotel.
El edificio se divide en régimen de propiedad horizontal y se destina a uso hotelero. Cada habitación o apartamento (unidad de alojamiento) pertenece a un propietario distinto, mientras que la empresa hotelera se encarga de la ocupación, el mantenimiento, la limpieza, las reservas y toda la operativa.
A cambio, el propietario recibe una parte de los ingresos que genera la explotación del hotel o una rentabilidad fija, según la fórmula pactada. Es un modelo «llave en mano»: quien invierte no se ocupa de la gestión diaria.
Diferencias con el tiempo compartido y el alquiler tradicional
Propiedad plena de la unidad
Compras una habitación concreta que queda inscrita a tu nombre en el Registro de la Propiedad. No es un derecho de uso limitado ni un sistema rotativo como el tiempo compartido, donde no hay propiedad del inmueble.
Ingresos sin gestión directa
A diferencia de un piso turístico, no tienes que encargarte de la comercialización, la limpieza, el mantenimiento ni la atención a los huéspedes. La habitación se integra en la operativa global del hotel.
Menos riesgos operativos que el alquiler tradicional
En el alquiler tradicional la persona propietaria asume los periodos vacíos, la morosidad, los gastos imprevistos y la rotación de inquilinos. En el condohotel los ingresos proceden de la actividad conjunta del establecimiento, con una gestión profesional orientada a la ocupación y a las tarifas.
Enfoque patrimonial, no vacacional
El tiempo compartido está pensado para el uso personal en fechas concretas, con cuotas fijas aunque no lo uses. En la inversión hotelera el enfoque es financiero, aunque muchos proyectos incluyen algunas noches gratis al año para la persona propietaria.
Qué rentabilidad ofrece invertir en habitaciones de hotel
En el mercado español hemos encontrado varias propuestas. Un ejemplo es un hotel de lujo en Madrid con piscina, jardines, rooftop, restaurante, zona de fitness al aire libre y coworking, con un fuerte compromiso con la sostenibilidad:
- Precio: desde 230.000 € + IVA por estudio.
- Rentabilidad fija estimada: 4 % anual, abonada de forma trimestral.
- Rentabilidad variable estimada: un 3 % adicional, liquidado a final de año tras auditar las cuentas y según los resultados de la explotación.
- Rentabilidad total estimada: en torno al 7 % anual.
- Uso personal: una semana al año en tu propia unidad.
Equipamiento
El precio de la unidad no incluye el mobiliario. La compra obliga a contratar un paquete cerrado de mobiliario y equipamiento, cuyo importe depende del tipo de apartamento, para que todas las unidades cumplan los estándares del complejo.
Estructura de pagos
El desembolso se reparte a lo largo de la construcción:
- 10.000 € al firmar el contrato de reserva.
- 15 % + IVA al firmar el contrato de compraventa.
- Dos pagos adicionales del 15 % + IVA durante la obra.
- 55 % + IVA en la escritura y entrega de la unidad.
Ventajas para propietarios
Los propietarios y sus familiares de primer grado tienen descuentos en estancias en los complejos del grupo: más altos en temporada media y baja, más reducidos en temporada alta. La misma empresa tiene también proyectos en Lanzarote, con más superficie por unidad pero menor rentabilidad.
Cómo comprar una habitación de hotel paso a paso
- Compara varios proyectos. Ubicación, tipo de cliente (vacacional o de negocios), operador, precio por metro cuadrado y rentabilidad estimada.
- Investiga al operador. Su trayectoria, los hoteles que gestiona, su ocupación media y su solvencia.
- Lee el contrato de explotación. Duración, reparto de ingresos, rentabilidad fija o variable, gastos que asume cada parte y condiciones de salida.
- Comprueba la titularidad. Que la unidad se escriture a tu nombre y se inscriba en el Registro de la Propiedad.
- Calcula el coste total. Precio, IVA, mobiliario, notaría, registro e impuestos. El precio suele indicarse más IVA porque la unidad se destina a actividad hotelera.
- Consulta la fiscalidad. Pide a una asesoría fiscal cómo tributan los ingresos de la explotación en tu caso concreto.
- Pregunta por la reventa. Cómo y en qué plazo podrías vender tu unidad si necesitas liquidez.
Riesgos y aspectos clave a analizar
Como toda inversión, este modelo tiene riesgos que conviene conocer antes de decidir:
- Rentabilidad garantizada frente a rentabilidad efectiva: algunas propuestas prometen retornos fijos. Revisa si están respaldados por contratos sólidos y si son sostenibles.
- Mercado secundario limitado: vender una habitación de hotel no es tan sencillo como vender un piso. Es lo que a mí más me echa para atrás.
- Ubicación y estacionalidad: la rentabilidad depende del destino, de la gestión del hotel y de la época del año.
- Transparencia: revisa bien los contratos, la titularidad del activo y las condiciones legales, sobre todo si la inversión es fuera de España.
- Plazo: los contratos de explotación suelen durar muchos años, así que es una inversión a largo plazo.
Mi experiencia tras visitar una empresa de inversión en habitaciones de hotel
Después de recibir muchas peticiones de información, aproveché un viaje a Madrid, donde impartí una ponencia en Value School, para conocer esta opción de primera mano.
En ese viaje organicé, junto a una empresa de crowdlending inmobiliario, una jornada de puertas abiertas en una vivienda de lujo del barrio de Salamanca en la que muchas socias del club habíamos invertido. Aprovechando el encuentro, me reuní con una empresa especializada en venta de habitaciones de hotel que tenía una promoción activa en Madrid. Mi objetivo era preguntar absolutamente todo para contártelo aquí.
Me explicaron que esta modalidad no es nueva y lleva años funcionando en otros países. También me contaron que el grupo que está detrás cotiza en el Nasdaq y tiene otras marcas conocidas, lo que aporta cierta sensación de solidez.
La promoción en Madrid
Está en Valdebebas, junto a IFEMA: un edificio de obra nueva orientado sobre todo al cliente de empresa, en una zona en plena expansión. Las habitaciones tienen estas características:
- Unos 35 metros cuadrados.
- Capacidad para tres personas (dos camas y una supletoria).
- Baño completo.
- Pequeña cocina con microondas, nevera y fregadero, pensada para estancias de trabajo.
El fin de obra estaba previsto para principios de 2026. El complejo cuenta con zonas comunes como parque infantil, tienda y piscina.
Cómo funciona esta inversión
- Compra y propiedad: escrituras la habitación en régimen de propiedad horizontal y pasa a ser tuya.
- Contrato de explotación: al comprar se firma un contrato de gestión con la empresa por un mínimo de 25 años.
- Gestión integral: la empresa se encarga del mantenimiento, los impuestos, las reparaciones, la recepción, las reservas y la limpieza.
- Rentabilidad: los beneficios de la explotación se reparten entre los propietarios. Según el dossier, se sitúa entre el 7 % y el 9 % anual.
- Transparencia: hay una plataforma donde consultar los precios, el porcentaje de ocupación y la rentabilidad estimada.
- Uso personal: 10 noches al año en tu propia habitación.
Un aspecto interesante es que la inflación juega a tu favor: tu inversión inicial es fija, mientras que los precios de las reservas hoteleras tienden a subir con el tiempo.
Liquidez y dudas habituales
Mi principal preocupación era lo fácil o difícil que sería vender la habitación si necesitara liquidez. Me explicaron que, a través de la misma plataforma, los propietarios pueden ofrecer su habitación a otros inversores o comprar las de otros propietarios. Incluso pueden intercambiar el uso de su habitación por otra de un edificio distinto de la cadena.
Cuando pregunté por casos concretos de venta, me comentaron que no suele ser lo habitual y que lo más común es que los propietarios quieran comprar más habitaciones. Es, lógicamente, su versión.
Mi sensación, tras estar allí y recibir toda la información (incluido el folleto, que puedo facilitarte si lo necesitas), es de agradecimiento por conocer una nueva forma de inversión. A quienes nos gusta poner el dinero a trabajar y explorar alternativas, descubrir opciones diferentes siempre nos resulta estimulante.
¿Es para ti invertir en habitaciones de hotel?
Puede encajarte si:
- Buscas ingresos pasivos sin implicarte en la gestión.
- Te interesa el sector turístico como forma de diversificar.
- Tienes capital que no vas a necesitar a medio plazo. Si prefieres más liquidez y tickets más pequeños, el crowdlending inmobiliario puede ser una alternativa, con plataformas como Wecity.
- Tienes una estrategia a largo plazo.
Como en cualquier decisión financiera, analiza cada caso de forma individual, compara condiciones y no inviertas en modelos que no entiendas por completo.
Preguntas frecuentes sobre invertir en habitaciones de hotel
¿Se puede comprar una habitación de hotel en España?
Sí. Existen hoteles y complejos turísticos divididos en propiedad horizontal donde cada habitación se escritura a nombre de su propietario, que cede su explotación a un operador hotelero.
¿Cuánto cuesta comprar una habitación de hotel?
Depende de la ubicación y la categoría. En los proyectos que hemos analizado en Madrid, los precios parten de unos 230.000 € + IVA, más el paquete de mobiliario.
¿Qué rentabilidad da una habitación de hotel?
En los proyectos que hemos visto, entre el 4 % fijo y el 7-9 % total estimado. Son estimaciones del promotor: la rentabilidad final depende de la ocupación y de los resultados del hotel.
¿Es lo mismo que el tiempo compartido?
No. En el tiempo compartido compras un derecho de uso durante unas fechas. En el condohotel compras la propiedad de la unidad y recibes ingresos por su explotación.
¿Puedo vender mi habitación de hotel?
Sí, pero el mercado secundario es limitado. Algunos operadores facilitan una plataforma para vender a otros propietarios o inversores. Pregunta siempre por las condiciones de salida antes de comprar.
¿Quieres saber más?
Seguiremos preparando contenidos y entrevistas sobre modelos de inversión inmobiliaria no tradicionales. Si ya conoces este modelo o has invertido en habitaciones de hotel, nos encantará conocer tu caso.
Te invitamos a unirte al Club de Inversoras, la comunidad impulsada por Mapi Amela donde compartimos recursos, experiencias y proyectos de inversión para poner el dinero a trabajar. Y si quieres invertir en habitaciones de hotel, escríbenos y te contamos los próximos pasos.
Este contenido es informativo y no constituye una recomendación de inversión. Las rentabilidades mencionadas son estimaciones de los promotores y no están garantizadas. Toda inversión conlleva riesgos, incluida la posible pérdida del capital.
