Comprar un inmueble por debajo de su valor de mercado. Esa idea atrae a muchas personas inversoras hacia dos nichos poco conocidos por el gran público: las subastas inmobiliarias y los NPL, los préstamos impagados que bancos y fondos venden con descuento. Hay menos competencia que en el mercado tradicional, pero también más complejidad jurídica y más riesgos.
En este artículo te contamos cómo funcionan, qué pasos implican y qué conviene conocer antes de acercarse a ellos. Es un terreno donde la información y el análisis previo marcan la diferencia.
Qué son las subastas inmobiliarias
Son procedimientos en los que se vende un inmueble al mejor postor para saldar una deuda. En España hay varios tipos:
- Subastas judiciales. Las ordena un juzgado, normalmente tras una ejecución hipotecaria o un embargo.
- Subastas notariales. Se celebran ante notario, por ejemplo en ejecuciones extrajudiciales.
- Subastas administrativas. Las convocan organismos como la Agencia Tributaria o la Seguridad Social por deudas con la Administración.
- Ventas de entidades y servicers. Bancos y gestoras de activos venden inmuebles adjudicados, a veces con formato de subasta privada.
Las subastas judiciales y buena parte de las administrativas y notariales se publican en el Portal de Subastas del BOE, abierto a cualquier persona.
Cómo funciona una subasta del BOE
- Certificado digital. Para registrarte y pujar necesitas certificado digital o DNI electrónico.
- Estudio del lote. Cada subasta tiene su ficha con la descripción del inmueble, el valor de subasta, la situación posesoria cuando se conoce y la documentación del procedimiento.
- Depósito. Para pujar hay que consignar un depósito, que en las subastas judiciales suele ser del 5% del valor de subasta. Si no ganas, se devuelve.
- Pujas. La subasta permanece abierta durante un periodo fijado, normalmente 20 días naturales. Las pujas se hacen por internet.
- Adjudicación. Si tu puja es la ganadora y cumple los mínimos legales, el juzgado dicta la adjudicación.
- Pago del resto. Hay que pagar el precio restante en el plazo que marca la ley. Si no lo haces, puedes perder el depósito.
- Inscripción y posesión. Después llega la inscripción en el Registro de la Propiedad y la toma de posesión, que puede requerir trámites adicionales si el inmueble está ocupado.
Los porcentajes y plazos pueden variar según el tipo de subasta y la normativa aplicable, así que conviene revisar las condiciones de cada una.
Lo que hace diferente a una subasta
- No se suele poder visitar. En muchos casos compras sin haber visto el interior del inmueble.
- Cargas anteriores. Las cargas inscritas antes de la que se ejecuta pueden subsistir y pasar a quien compra. Leer bien la certificación de cargas es imprescindible.
- Ocupación. El inmueble puede estar habitado por la persona deudora, por inquilinos o por terceros. Recuperar la posesión puede llevar meses o años.
- Deudas asociadas. Cuotas de comunidad pendientes o IBI pueden afectar a quien adquiere, dentro de los límites que marca la ley.
- Costes adicionales. Impuesto de transmisiones patrimoniales, notaría, registro, abogado, procurador y posibles reformas.
- Plazos. Entre la adjudicación y la posesión efectiva pueden pasar muchos meses.
Por eso, que el precio parezca bajo no significa que la operación lo sea: el coste final incluye todos esos costes y el tiempo.
Qué son los NPL
NPL son las siglas en inglés de non-performing loans, préstamos dudosos o impagados. Cuando una persona o empresa deja de pagar su hipoteca, el banco tiene un crédito con garantía inmobiliaria que no cobra. Muchas entidades venden esos créditos, normalmente en grandes carteras, a fondos especializados que los compran con un descuento importante.
Quien compra el crédito no compra el inmueble: compra el derecho a cobrar la deuda. A partir de ahí puede negociar con la persona deudora, llegar a un acuerdo de pago o una dación en pago, vender el crédito a otra persona o continuar la ejecución hipotecaria para adjudicarse el inmueble en subasta.
Cómo llegan los NPL a las personas inversoras particulares
Durante años este fue un mercado casi exclusivo de grandes fondos. Hoy existen algunas vías más accesibles:
- Compra de créditos individuales. Algunos servicers y plataformas venden créditos uno a uno, con la cesión formalizada ante notario.
- Vehículos colectivos. Fondos o sociedades que invierten en carteras de créditos y permiten participar con importes menores.
- Plataformas especializadas. Algunas plataformas de inversión inmobiliaria incluyen proyectos basados en la compra de créditos o en activos procedentes de ejecuciones.
Comprueba siempre quién está detrás, qué autorización tiene y qué documentación acompaña a cada operación.
Los riesgos de invertir en NPL
- Complejidad jurídica. El valor del crédito depende del estado del procedimiento, de la documentación y de posibles cláusulas discutidas en los tribunales.
- Plazos judiciales. Los procedimientos de ejecución pueden alargarse durante años.
- Protección de personas vulnerables. La normativa española establece protecciones específicas para deudores en situación de vulnerabilidad que pueden suspender o retrasar lanzamientos.
- Ocupación y estado del inmueble. Rara vez se puede visitar y el estado puede ser desconocido.
- Costes. Abogados, procuradores, notaría, registro, impuestos y gestión.
- Liquidez. Es una inversión difícil de vender antes de resolverse.
- Información incompleta. Quien vende puede no conocer todos los detalles del activo.
Detrás de cada NPL hay una persona o una empresa que ha dejado de pagar. Negociar con sensibilidad y respetar sus derechos forma parte de invertir con responsabilidad.
Qué conviene revisar antes de dar el paso
- Nota simple y certificación de cargas del inmueble.
- Estado del procedimiento judicial y documentación completa.
- Situación posesoria: si está ocupado, por quién y con qué título.
- Valor de mercado de la zona, contrastado con fuentes independientes.
- Todos los costes hasta tener el inmueble libre y a tu nombre.
- Plazo realista y plan si todo se retrasa.
- Asesoramiento jurídico especializado en ejecuciones y derecho inmobiliario.
Si te interesan los nichos inmobiliarios poco conocidos, también te gustará proyectos WIP: obras paradas que se reactivan y senior living en España.
Invertir en buena compañía
En Club de Inversoras seguimos de cerca la actualidad de los mercados, compartimos proyectos de inversión de plataformas colaboradoras y los comentamos en una comunidad de inversoras con socias en España, Latinoamérica y Estados Unidos. Las socias del Club suman en conjunto más de 40 millones de euros para invertir y se reúnen a lo largo del año en webinars con expertos y partners del sector para contrastar ideas y dar el siguiente paso con confianza.
Y si quieres aprender a hacerlo con método
Elegir dónde poner tu dinero resulta mucho más fácil cuando entiendes cómo funciona cada producto y qué papel juega en tu vida. Si lo que buscas es aprender a tomar tus propias decisiones paso a paso, en el Instituto de Riqueza tienes La Rueda de la Riqueza®, la formación creada por Mapi Amela para ordenar tus finanzas, invertir con método y hacer crecer tu patrimonio a tu ritmo.
Preguntas frecuentes
¿Cualquier persona puede pujar en una subasta del BOE?
Sí, con certificado digital o DNI electrónico, registrándose en el Portal de Subastas y consignando el depósito que exige cada subasta.
¿Se puede visitar un piso antes de pujar?
En la mayoría de subastas judiciales no. Por eso es tan importante estudiar la documentación y la zona antes de pujar.
¿Comprar un NPL significa comprar la vivienda?
No. Se compra el derecho de crédito. El inmueble solo llega si hay acuerdo con la persona deudora o si se termina la ejecución y se adjudica en subasta.
Este contenido tiene un carácter exclusivamente informativo. No somos asesoras financieras. Nada de lo aquí compartido debe entenderse como recomendación de inversión. Las cifras, tipos de interés y datos de mercado citados corresponden a la fecha de publicación (septiembre de 2026), proceden de fuentes públicas y pueden variar en cualquier momento: consúltalos actualizados antes de tomar cualquier decisión. La información fiscal se refiere a la normativa española y puede cambiar. Las rentabilidades pasadas no garantizan rentabilidades futuras. Invertir conlleva riesgo de pérdida de capital. Solo debes invertir aquello que puedas permitirte perder.
